第441章 番外·待补

ITs 发展，其中产品设计主要包含产品架构设计和模式选择以及产品设计优化研究。徐成彬（2022）通过深入分析比较经营权类和产权类两类资产特征及其估值的差异性，从评估目的、价值类型、市场条件等方面分析了收益法估值对经营权类公募REITs 的适宜性，通过构建 公募REITs 的估值框架和模型；并结合已上市 REITs 估值参数选取和项目周期价值变化的实际情况，特别是部分高速公路公募REITs 破发现象，评价了估值结果的合理性[18]。最后提出了经营权类公募REITs 估值应坚持权益属性、合理选取核心参数、明确估值合理性判别依据、披露估值依据和运营管理信息、启动扩募机制等结论建议。胡峰、张秀娟等（2022）则通过评估实践，分析出收益年期、运营毛收入以及报酬率等核心参数的选取原则和方法，并分析其在公募REITs 产权类资产估值中的应用情况和效果[3]。最后得出在文章中使用的核心参数选取方法下，公募REITs 产权类资产估值具备合理性，可进一步将其推广运用在公募REITs 产权类资产评估工作中[3]。吴一帆等（2022）通过分析基础设施公募REITs 对我国资本市场的重要性清晰地梳理了交流会参会代表在审核注册、发行定价、存续期管理、税务处理和二级市场交易等实际业务环节中遇到的难点、痛点问题及优化意见与建议，为我国基础设施公募REITs 市场下一步健康有序发展提供实务依据[7]。王鸣晗、张帆（2021）等人综述了公募REITs 在公司治理、定价和投资方面的研究成果，并以"代理理论"和"信息不对称"为例，发现公募REITs 具有 明显的地产特征，它们的表现与底层资产的状况以及宏观地产市场的走势密切相关。最后结合我国国情提出了未来中国的公募REITs 需要采用混合治理模式，引进一定外部管理者参与运营；我国还需要进一步完善针对 REITs 的配套税收优惠政策；公募REITs 发行期间应结合其标的资产估值与市场供需，合理定价以保证公司后续稳定发展等建议。张铮等（2022）通过研究发达国家美国等公募REITs 成熟市场的现状，对比分析国际公募REITs 产品的不同得出应该在公募REITs 产品层面、投资人层面等给予多种税收优惠政策。而推动 公募REITs 发行的政策研究包含国办出台意见以及发行相关措施，促进基础设施投资信托基金常态化发行。根据吴晓璐（2022）的研究，证监会与家发展改革委等有关部门共同制定了十项措施，以加速基础设施公募REITs 的常态化发行[9]。这些措施的实施将有助于激活存量资产，为维护宏观经济的稳定发展提供有力支持。彭扬等（2022）指出国办出台意见将进一步推动和落实存量资产盘活情况，划定三大重点区域，推动 PPP规范且有序进行，促进基础设施投资信托基金健康发展。国内研究者主要分别从宏观层面和微观层面来对基础设施公募REITs 融资效应进行分析。对于宏观层面，郭雪萌、马佳欣（2022）基于国内外文献研读和分析得出公募REITs 模式对底层资产有着严格的筛选标准，引导市场资源要素合理配置，提高优质存量资产的融资能力和产出效率。星焱（2021）研究发现，基础设施公募REITS 试点工作将在我国新型城镇化过程中发挥重要作用，主要表现为通过补市政工程、危废处理等产业的短板，以及促进信息网络、新兴产业的发展，完善城乡一体化建设等新型城镇化发展诉求[3]。崔敏、王婧等（2021）分析发现基础设施公募REITs 能为交通设施建设领域拓宽社会融资渠道。此外，通过公募REITs组织结构中的专业运营机构实现专业化管理，充分利用各自的比较优势，提升交通基础设施运营效率和盈利水平，提高我国交通基础设施的资产管理绩效。 祁豆豆等（2022）通过研究我国首单高速公路公募REITs 在上交所成功上市， 认为其 公募REITs 的成功发行上市，将为我国搭建资产上市平台，打造全周期资本运作模式，形成标杆效应[6]。钟腾、王文湛等（2020）对中国市场上的类公募REITs典型案例研究表明，发行者不仅能够实现资产出表，还能够以极少的成本获取更多的融资，从而减少负债，并且当融资额度超过资产的价值时，就能够达到预期的回报，从而达到减少债务负担、优化财务状况的目的。韩啸（2021）表明，隆纳高速公路公募REITs 的投入，为四川高速集团带来了巨大的收益，它的投入既有效地减少了企业的财务负担，也为企业的可持续发展打下了夯实的基石，进一步促进了企业发展。卫炜（2022）认为企业引入公募REITs 后，通过盘活存量资产，改变其经营模式，可实现轻资产运营[11]。此外，通过提高企业的市场影响力，可以促进企业的多个业务领域的协同发展。1.2.3 国内外研究述评本文根据国内外文献可得出一定的分析依据，我国在公募REITs融资模式这方面的研究时间并不长，所以还处在萌芽阶段，理论上还处